业绩不好，概念来凑？A股地产涨幅第一是如何炼成的

文|Miss蜜姐 来源|闺蜜财经

最近被新设3个自贸区的新闻刷屏了。

官方发布了北京、湖南、安徽自由贸易试验区总体方案，及浙江自由贸易试验区扩展区域方案的通知。

这样的大热点，资本市场不会错过。消息一公布，马上有财经媒体跟进了相关概念股。

对于上市公司来说，把握好热点（蹭热点），股价翻倍都不是梦。

比如沉寂两年的格力地产，今年凭借“免税”概念，表现可谓异常优异。唯一需要担心的是，这样良好的表现是否可以持续？

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说到格力，蜜友们更熟悉的恐怕还是董明珠及格力电器。然而，格力地产也是有16年历史的房企了。 

格力地产的股价表现，前几年真是一言难尽，基本徘徊在个位数，甚至一股只要3块多。今年5月之后，其股价逐渐大幅拉升，今年上半年涨幅高达245.9%！成为A股地产涨幅第一股。然而，看其财报，业绩平平，却是稳稳踩中“三道红线”，一条不差。

数据来源|Wind、克而瑞证券研究院

据格力地产在财报中的“自我介绍”：公司目前是一家集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业于一体的集团化企业。营业收入方面，也强调是主要来自房地产业和海洋经济产业。

2020年半年报显示，格力地产实现营业收入29.78亿元，较2019年同期增长11.61%，实现归属于上市公司股东的净利润4.22亿元，同比增长3.5%。

“三道红线”从8月份开始，已被媒体广泛报道，即：

第一，剔除预收款后的资产负债率大于70%；

第二，净负债率大于100%；

第三，现金短债比小于1倍。

9月16日，监管部门下发《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》，“三道红线”浮出水面，而该监测表实际上包含8项财务指标，除了前面提到的3项，还包括未剔除预收款的资产负债率、权益口径购地金额、权益口径销售金额、近三年经营活动产生的现金流量净额是否连续为负、有息负债等。

半年报显示：

格力地产剔除预收款后的资产负债率为75.5%，对比该数值应大于70%，虽踩红线，还不算严重；

而其净负债率已超200%，对比该数值大于100%的红线，这一条踩线“较深”；

现金短债比0.34，也不乐观，已明显踩线。

02

半年报显示，期内格力地产的经营活动产生的现金流量净额同比减少99.34%，大幅滑坡。据财报解释，原因为支付工程款增加所致；筹资活动产生的现金流量净额由负转正，主要是取得借款所致。

图片来源|格力地产2020半年报

同期，还值得注意的是：其销售费用和财务费用大增。

期内，格力地产的营收同比增加为11.61%；但销售费用同比大幅增加了71.89%，财报解释

主要系广告及营销推广费增加所致；而人工与行政费用增加导致管理费用同比增长了21.76%。

从增幅来看，费用增长的幅度远大于营收增长的幅度。

尤其是财务费用翻倍增长，同比增长264.97%，财报披露，主要是本期利息费用化增加所致。今年上半年，其利息费用为2.548亿元。

如大多数房企一样，格力地产早就想转型了，2014年就开始了房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业的集团化产业布局，并提出“立足珠海、区域布局”的发展战略。

不过，经过近6年的发展，转型颇为尴尬，并不太顺畅，而地产主业的发展也不尽人意。

今年上半年，格力地产的房产板块实现营业收入26.55亿，占总营收的89.15%；海洋经济板块方面，渔获交易销售金额仅为1.786亿。

而据年报披露，2018年，格力地产实现营业收入30.78亿元，同比减少1.65%，其中房地产板块营收23.89亿，同比减少19.51%；

2019年，该公司实现营业收入41.93亿元，同比增加36.19%，其中，房地产板块营收23.47亿元，同比减少1.77%。

如此业绩，今年上半年，格力地产却成为了A股地产股的大黑马，涨幅第一，秘诀似乎并不神秘。

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今年格力地产一改以往低调作风，怒刷了几波存在感。

今年一季度，格力地产跨界生产口罩等医用物资，算是蹭热点初尝试，不太成功，被监管部门问询。

事后，格力地产对被广泛关注的“出口1亿片医用口罩”予以否认，还承认了其信息披露流程上不合规。

虽然没能拉动股价，但这次“网红之路”的实践，为其5月份的发力算是做了一次“演练”。

5月11日，格力地产发布了关于筹划重大资产重组停牌公告，称正在筹划以发行股份及支付现金方式购买珠海市免税企业集团有限公司（以下简称“珠海免税集团”）全体股东持有的免税集团100%的股权。

重组同属珠海国资委旗下的免税业务，对于格力地产来说，短期内最大的好处在于“免税”这个概念在资本市场被热捧，股价拉升作用立竿见影。

十多天后，5月25日格力地产复盘，接下来就是见证奇迹的时刻，沉寂了近4年后，站在了舞台中央：连续8个涨停板，股价从5.3元/股飙升至11.36元/股，涨幅高达114%！

不可否认，收购珠海免税集团，对格力地产是大利好。除了股价快速拉升，长期也将改善格力地产的财务状况。

珠海免税集团营收与格力地产体量相当，但2018-2019年的归母净利润都高于格力地产（分别多1.3亿和4.18亿）。

在资本市场尝到甜头的格力地产，似乎要将“免税”概念进行到底。

9月初，格力地产通过旗下珠海合联房产有限公司，力克鲁能、华润、金地、招商局集团等一众地产大佬，最终以16.51亿元竞得三亚市两幅“免税概念”商业地块，平均楼面价17755元/平方米，溢价率约47.7%。

相信蜜友们看完格力地产今年到目前为止的进击之路，能深刻体会什么叫股价是对公司预期的反应了。

天下武功，唯快不破。蹭热点，也是如此。

不过，房企拿地从来都只是第一步，未来表现如何，还有待时间检验。

毕竟，早在2014年，格力地产大手笔拿下上海浦东前滩的单价“地王”，至今项目仍处于建设初期……

希望格力地产能真正将“免税概念”执行到底，不要让高位进入的股民失望。

最后提醒一句，今天（9月21日），格力地产发布公告，广海投公司持有的公司股份已经全部解除冻结，华润深国投信托有限公司冻结的海投公司持有的公司股份已经部分解除冻结。

据悉，本次合计解冻股份数量为2亿股。

不知道，是否秋天又到了收获的季节……

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